חיזוק מבנים לרעידות אדמה: מדוע זה חשוב כל כך וכיצד עושים זאת?
מדינת ישראל נמצאת בסיכון גבוה לרעידות אדמה מכיוון שהיא ממוקמת באזור הפעיל מבחינה סיסמית.
בשנת 1975 נכנס לתוקפו התקן הישראלי 413 אשר עוסק בעמידות המבנים בארץ במקרה של רעידות אדמה. משום כך, מבנים אשר הוקמו לפני שנה זו אינם מוגנים מפני רעידות אדמה ומהווים סכנה עבור דייריהם. כבר בחודשים האחרונים אנו עדים להיווצרות סדקים משמעותיים בבנייני מגורים ישנים ברחבי הארץ ואף לקריסתם של שניים מהם. תמ”א 38 נוצרה בדיוק על מנת למנוע מקרים אלו ולחזק מבנים ישנים שאינם מוגנים מפני רעידות אדמה.
מהי תמ”א 38 וכיצד ניתן להחיל אותה על בניין מגורים?
תמ”א 38 היא תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים. התוכנית פותחה על ידי משרד הפנים והמועצה הארצית לתכנון ובניה ומעודדת חיזוק מבנים בשלל אופנים בהם מתן היתרי בניה, מתן זכויות בניה וכן מתן תמריצים שיהפכו את הפרויקט לרווחי עבור יזמים וקבלנים.
מבנים שיכולים להיות זכאים לתמ”א 38 הינם בניינים אשר הוקמו עד תאריך 1.1.1980 ובהתאם לקבלת מסמכים שיש להגיש לוועדה המקומית ולתנאים המפורטים בתוכנית.
מכיוון שמטרתה של תמ”א 38 היא חיזוק מבנים לרעידות אדמה, התכנית כוללת הוראות והנחיות העוסקות בבחינת חוזק המבנה ובשיטת החיזוק המוצעת. לכן הסמכות הראשונה שקובעת האם בכלל ישנה היתכנות לביצוע תמ”א 38 בבניין הינו מהנדס המוסמך לתת אישור שאכן יש צורך בחיזוק המבנה מפני רעידות אדמה.
לאחר שהמהנדס בודק את עמידות המבנה הוא מגיש דו”ח לועדה המקומית המפרט את מצב השלד של המבנה, אופן החישוב הסטטי של חוזק המבנה ותכנית אפשרית לשיטת חיזוק המבנה. רק לאחר מכן הוועדה המקומית רשאית לתת היתרי בניה לשם חיזוק המבנה ובניית תוספות.
מהם סוגי הפרויקטים בהתחדשות עירונית?
ישנם שלושה סוגים של פרויקטים של תמ”א 38. חיזוק מבנים, הריסה והקמה של מבנה ופינוי בינוי. אלו ההבדלים ביניהם:
חיזוק מבנים (תמ”א 38)
בפרויקטים מסוג זה מתבצע חיזוק למבנה קיים מבלי להרוס אותו. הפרויקט כולל חיזוק של יסודות המבנה, שיפוץ כללי, הרחבת דירות, הוספת חדרי ממ”ד והוספת קומות נוספות למגורים. בפרויקטים אלו דיירי הבניין יכולים להתאגד ולהציע את המבנה לחברות יזמיות או קבלניות העוסקות בביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית אשר יקחו על עצמן את ביצוע התהליך כולו. מכיוון שפרויקט תמ”א 38 הינו מורכב וכרוך בבירוקרטיה מסועפת, מומלץ שלא לבצע את הפרויקט באופן עצמאי אלא להיעזר בחברה בעלת ניסיון רב בתחום ההתחדשות העירונית אשר תדאג לכל הפרטים והבירוקרטיה ותספק את שירותי החיזוק והבניה.
תמ”א 38-2
זהו למעשה תיקון לתכנית המתאר לחיזוק מבנים. השינוי הוא שבמקום ביצוע עבודות חיזוק ושיפוץ של מבנה קיים והוספת קומות, בפרויקט מסוג זה, ניתן להרוס את מבנה כולו ולבנות במקומו בניין חדש, חזק ומרווח אשר כולל תוספת קומות ומעניק לדייריו דירות חדשות לחלוטין.
בשונה מפרויקט פינוי בינוי אשר מיועד למתחם של מספר בניינים, תמ”א 38-2 כרוכה בפחות בירוקרטיה ומיועדת להריסה של בניין בודד ובניה של בניין חדש במקומו.
פינוי בינוי
בפרויקטים של פינוי בינוי הורסים את הבניינים החדשים לחלוטין ובמקומם מקימים בנייני מגורים חדשים . מרגע שמתחם מגורים מוכרז כמתחם פינוי בינוי, כל דייריו עוברים לדיור חלופי עד סיום הפרויקט וקבלת דירה חדשה בבניין חדש מודרני ויפייפה. פרויקט פינוי בינוי אינו פונה לבניין אחד אלא מיועד לקבוצת בניינים אשר קיימים על שטח המאפשר בניית בניינים חדשים ותשתיות מספקות.
מי משלם על הפרויקט?
במקרים בהם דיירי הבניין מעוניינים להתאגד ולבצע את תהליך חיזוק הבניין ובניית קומות נוספות באופן עצמי, התשלום מוטל עליהם וכך גם הרווחים מהדירות הנוספות. משום שהרוב הגדול של בעלי הדירות מעדיף להשתמש בשירותיה של חברה יזמית או קבלנית לפרויקט, הפרויקט כולו מבוצע מתחילתו ועד סופו באמצעות החברה וכל העלויות הכרוכות בו מוטלות על החברה בלבד. בסיום הפרויקט הדיירים נהנים מדירות משופצות ומרווחות יותר ומבניין חזק, בטוח ויפה ללא תשלום מצידם. בתמורה, החברה המבצעת מחזיקה בבעלות הדירות החדשות שנוספו לפרויקט, מוכרות אותן וכך מניבה רווח מהפרויקט.
משום כך, בעלי הדירות יכולים ליהנות מפרויקטים של התחדשות עירונית ללא שום תשלום מצידם.
מה מקבלים בעלי הדירות בסיום הפרויקט?
המון! פרויקטים של חיזוק מבנים ופינוי בינוי מעניקים הטבות ויתרונות רבים לבעלי הדירות. הם נהנים מהרחבת שטח הדירה, מהוספת ממ”ד ו/או מרפסת שמש ומתוספת של מעלית בבניין. בנוסף הפרויקט כולל תוספת של מקומות חניה חדשים לדיירים.
הבניין כולו עובר שיפוץ איכותי ויפיפה שמשפר את חזותו של הבניין ואת כל החלל הפנימי שלו. כאשר הבניה מבוצעת בשיטה ירוקה, הדיירים בבניין נהנים מחיסכון בעלויות החשמל לאורך זמן. כל אלו מעלים את ערכן של הדירות בבניין באופן משמעותי ומאפשרים לבעליי הדירות המעוניינים בכך, למכור את דירותיהן בעלות גבוהה משמעותית מהשווי המקורי של שלהן.
והדבר החשוב מכל – הבניין כולו חזק ובטוח יותר מפני רעידות אדמה ומעניק שקט נפשי לדייריו.
פרויקטים של התחדשות עירונית הפכו למבוקשים מאוד בכל רחבי הארץ. חברת גלובלינקס הינה חברה המומחית בפרויקטים של התחדשות עירונית. אנו מבצעים עבור לקוחותינו את התהליך כולו מתחילתו ועד סופו, מחזקים כל מבנה באופן קפדני ואיכותי ומעניקים ללקוחותינו דירות בטוחות, יפות, ומרווחות יותר. לחברה ניסיון עשיר בהקמת פרויקטים של התחדשות עירונית ברחבי הארץ ובעיקר באיזור המרכז.
